Yan yana iki daire arasında milyonluk fark: İşte nedeni

Aynı bölgede yer alan benzer nitelikteki daireler arasındaki milyonluk fiyat farkının nedeni ortaya çıktı; alıcıların tercihini artık binanın yaşından ziyade sitenin yönetim kalitesi ve mali şeffaflığı şekillendiriyor. Yüksek aidatlar, ödenmeyen site borçları ve gürültü sorunları dairenin değerini düşürürken; düzenli, güvenli ve aile odaklı yönetilen siteler ikinci elde prim yapmaya devam ediyor.

Konut piyasasında aynı bölgede, hatta birkaç yüz metre arayla bulunan benzer daireler
arasında milyonlarca liralık fiyat farkı oluşabiliyor. Sektör temsilcilerine göre
bu farkta artık yalnızca metrekare ve bina yaşı değil, sitenin yönetim anlayışı
da belirleyici oluyor. Aidatın seviyesi, site borçları, güvenlik, ortak alanların
kullanımı ve site sakini profili alıcıların kararını doğrudan etkiliyor. Özellikle
düzenli yönetilen, aile hayatının ağırlıkta olduğu sitelerdeki dairelerin daha
yüksek fiyatlardan alıcı bulabildiği belirtiliyor.

Türkiye Gazetesi’nden Necmi Çiçekçi’nin haberine göre; konut alıcısının tercihi
artık yalnızca satın alacağı dairenin kapısından içeri girdiğinde gördükleriyle
sınırlı kalmıyor. Aynı bölgede benzer büyüklük ve özelliklere sahip iki daire
arasında milyonlarca liralık fark oluşabilirken, fiyat makasının arkasında sitenin
nasıl yönetildiği, mali yapısının sağlam olup olmadığı ve sakinlerine sunduğu
hayat kalitesi de bulunuyor.

Yüksek aidat, geçmiş dönem borçları, sürekli yaşanan yönetim-sakin anlaşmazlıkları,
güvenlik ve otopark problemleri, bakımsız sosyal alanlar, gürültü ve kısa süreli
kiralamaların yoğunluğu daireyi satmayı zorlaştırırken, düzenli ve şeffaf yönetilen
siteler ise ikinci elde avantaj sağlıyor.

Site yönetiminin mali yapısı, konut alıcısının yalnızca satış fiyatını değil,
evin aylık toplam maliyetini de değiştiriyor. Yüksek aidatın yanı sıra geçmiş
dönem borçları, planlanan büyük bakım ve yenileme giderleri veya yakında yapılacak
toplu ödemeler, kağıt üzerinde uygun görünen bir daireyi alıcı için daha pahalı
hale getirebiliyor.

Bu nedenle bazı alıcılar satın alma öncesinde sitenin son dönem bütçesini,
aidat geçmişini, devam eden davaları ve planlanan harcamaları sorguluyor. Aynı
metrekaredeki iki daireden birinin düşük aidatlı ve mali açıdan dengeli bir
sitede, diğerinin ise yüksek giderli bir projede bulunması, toplam konut maliyetinde
yıllar içinde ciddi fark oluşturabiliyor. Emlakçılara göre bu hesap, özellikle
yatırım amacıyla ev alanların yanı sıra ilk kez konut sahibi olacaklar için
de giderek daha önemli bir kriter haline geliyor.

Site yönetimi, konutun ikinci el değerinde giderek daha önemli bir kriter haline
geliyor. Yüksek aidat ödenmesine rağmen güvenlik, temizlik, bakım ve personel
hizmetlerinin yeterince karşılanmaması, ortak alanların elektrik veya suyunun
kesilmesi, asansörlerin çalışmaması gibi problemler site sakinlerinin hayatını
zorlaştırırken, satış safhasında da alıcının pazarlık gücünü artırıyor.

Yönetimin gelir-gider tablolarının şeffaf olmaması ve geçmişten devreden borçların
bulunması da alıcı açısından risk olarak görülüyor. Bazı sitelerde yönetim harcamalarıyla
ilgili iddiaların yargıya taşındığı örnekler bulunurken, uzmanlara göre alıcılar
artık tapu ve ekspertiz kadar sitenin mali geçmişini de sorguluyor.

Çocuklu ailelerin ağırlıkta olduğu, ortak hayat kurallarının oturduğu, güvenlik
ve otopark problemi bulunmayan, sosyal alanları düzenli işletilen siteler daha
fazla talep görüyor. Emlakçılara göre özellikle ailelerin yoğun yaşadığı bölgelerde
bu özellikler, aynı bölgedeki benzer konutlara göre fiyat avantajı oluşturabiliyor.

Buna karşılık sürekli gürültü şikayetlerinin yaşandığı, kısa süreli kiralamaların
yoğun olduğu veya sakin profili nedeniyle ailelerin tercih etmediği sitelerde
satış süreci uzayabiliyor. Dolayısıyla “hangi sitede?” sorusu “hangi daire?”
sorusu kadar önemli hale geliyor.