Gayrimenkul fiyatları katlandı, miras kavgaları büyüdü
Artan gayrimenkul değerleri miras kalan taşınmazları ailevi bir maldan yüksek ekonomik değere dönüştürürken, nesiller boyu devreden çok hissedarlı yapı uzlaşmayı imkansız hale getiriyor. 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı olan arabuluculukta binlerce dosyada anlaşma sağlansa da çözülemeyen ortaklığın giderilmesi davaları mahkemelerde 4,5 yılı (1.652 gün) bulabiliyor.
Türkiye’de gayrimenkulün değer kazanması, ailelere bırakılan mirasın ekonomik
ağırlığını da artırdı. Türkiye Gazetesi’nden Kaan Zenginli’nin haberine göre;
geçmişte birkaç kardeş arasında “ev birimizde kalsın, diğerlerine zamanla ödeme
yapılsın” denilerek çözülebilen paylaşım problemleri, bugün milyonlarca liralık
taşınmazlar söz konusu olduğunda daha çetin hale geliyor.
Miras kalan ev, arsa veya tarla artık yalnızca aileden kalan bir mal değil,
her mirasçı için yüksek ekonomik değer taşıyan bir hisse anlamına geliyor. Evde
oturan kişinin diğer hissedarların paylarını satın alacak finansal gücünün bulunmaması
halinde anlaşmazlık büyüyor. Üstelik sorun sadece yeni miraslarda yaşanmıyor.
Yıllar önce büyüklerden kalan ancak paylaşımı tamamlanmayan taşınmazlar sonraki
kuşaklara da intikal ediyor.
İlk kuşakta iki veya üç kişi arasında bulunan ortaklık, çocukların ve torunların
mirasçı olmasıyla kalabalık bir hissedar yapısına dönüşebiliyor. Hissedar sayısı
arttıkça taşınmazın satılması, kullanılması veya bir mirasçıya bırakılması konusunda
ortak karar almak zorlaşıyor.
Hayat pahalılığı ve yükselen gayrimenkul değerleri, mirası aile içinde paylaşılması
gereken bir maldan çok önemli bir ekonomik varlığa dönüştürdü. Her mirasçı kendi
payının gerçek değerini korumak isterken, fedakarlık yapma ve uzlaşma zemini
de daralıyor.
Bireyselleşmenin güçlenmesiyle birlikte duygusal bağların yerini ekonomik beklentiler
daha fazla alıyor. Böylece aynı ev, bir kardeş için “aile yuvası”, diğeri için
ise milyonluk bir yatırım olarak görülüyor.
Adalet Bakanlığının açıkladığı verilere göre ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında
son 1 yılda 23 bin 306 başvuru ara buluculukta anlaşmayla sonuçlandı. Kat mülkiyeti
uyuşmazlıklarında ise 4 bin 634 dosyada anlaşma sağlandı. Ortaklığın giderilmesi
uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce ara buluculuğa başvurulması da 1 Eylül
2023’ten bu yana dava şartı olarak uygulanıyor.
Ara buluculukta anlaşma sağlanamadığında ise mirasçıları uzun bir hukuk süreci
bekleyebiliyor. 2025 yılı adliye faaliyet raporlarında miras nedeniyle açılan
ortaklığın giderilmesi davalarının bazı mahkemelerde yüzlerce gün sürdüğü görülüyor.
Örneğin; Tarsus 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde ortalama süre 686 gün, Tarsus 2.
Sulh Hukuk Mahkemesinde ise 842 gün olarak kaydedildi. İstanbul Anadolu Adliyesinin
2025 faaliyet raporunda ise bazı Sulh Hukuk Mahkemelerinde “Ortaklığın Giderilmesi
(Miras Nedenli)” davalarının ortalama sonuçlanma süresi 1.652 gün olarak kaydedildi.
Bu süre yaklaşık 4,5 yıla denk geliyor.
Aynı raporda farklı mahkemelerde 432 ve 502 günlük süreler de bulunuyor. Erzurum’daki
2025 faaliyet raporlarında da 609, 670 ve 659 gün gibi süreler görülüyor.
Gayrimenkulün değer kazanması, miras kavgasını da büyütüyor. Çünkü 2 milyon
liralık bir evin paylaşımıyla 15 milyon liralık bir evin paylaşımı aynı ekonomik
gerilimi oluşturmuyor. Rakamlar büyüdükçe tarafların geri adım atması zorlaşıyor.
Bir kardeş satışın hemen yapılmasını isterken, diğeri daha yüksek fiyat oluşmasını
bekleyebiliyor. Arsanın imar durumu, kira getirisi ve gelecekteki değer artışı
beklentisi de taşınmaza biçilen değeri farklılaştırıyor.
Avukat Ali Kayaoğlu, özellikle yüksek değere ulaşan konut ve arsaların mirasçılar
arasında ciddi ekonomik paylaşım problemine dönüşebildiğini belirterek, dava
yoluna gitmeden önce ara buluculuğun önemli bir imkan sunduğunu ifade etti.
Kayaoğlu, taşınmazın bir mirasçıda kalması, diğer hissedarların paylarının satın
alınması veya satış konusunda anlaşılması gibi seçeneklerin zaman ve maliyet
açısından avantaj sağlayabileceğini söyledi. Hukukçular da tapudaki hisse yapısının
ve taşınmazın güncel değerinin önceden netleştirilmesinin uzlaşmayı kolaylaştırdığına
dikkat çekiyor.
