Konut almak isteyenler için flaş son dakika açıklamalar! Fiyatlar tekrar yükselecek!

Türkiye konut piyasası, son yıllarda dikkate değer değişimler yaşadı. 2021’de başlayan düşük faiz politikası ve artan enflasyon, konut fiyatlarında önemli artışlara yol açtı. 2023 Mayıs’ındaki Cumhurbaşkanlığı Seçimleri sonrasında politika faizinin %42,5 seviyesine yükselmesi, konut talebinde belirgin bir azalmaya sebep oldu.

Bu durum, kamu bankalarında yıllık %58 seviyelerine ulaşan konut kredisi faiz oranlarının artışıyla paralel olarak gerçekleşti. Böylece, 120 ay vadeli 2 milyon TL konut kredisinin aylık ödemesi 78 bin lira civarına ulaştı, vade sonunda ödenecek toplam tutar ise yaklaşık 9 milyon 400 bin lira oldu.

2023’te, konut kredi faizlerindeki bu artış, konut satışlarında hem düşüşe hem de fiyat artış hızında yavaşlamaya yol açtı. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, 2023 Ekim ayında Konut Fiyat Endeksi (KFE) bir önceki aya göre %3,8 oranında artarken, enflasyon oranı %3,42 olarak gerçekleşti.

Bu, konut fiyatlarının uzun bir aranın ardından ilk kez enflasyon oranlarına paralel yükseliş kaydettiğini gösteriyor. Aynı dönemde konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre %20 azaldı.

İpotekli, yani kredili konut satışları ise 2023 Kasım’ında bir önceki yılın aynı dönemine göre %68 düşüş kaydetti ve toplam konut satışları içinde yalnızca %5,6’lık bir paya sahip oldu. 2023 Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen kredili konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %33 azaldı.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, 2024’te konut fiyatlarında düşüş beklemediğini belirterek, yüksek enflasyonist ortamda varlık fiyatlarının düşmesini beklemenin mantıklı olmadığını ifade etti. Bununla birlikte, önümüzdeki dönemde fiyatların aylık enflasyonun altında kalmak için değişim göstermesi ve bu durumun reel olarak fiyatlarda gerilemeye yol açması muhtemel.

Dr. Büyükduman, yüksek faiz oranlarının geçmişte şişen konut fiyatlarına teknik bir düzeltme getireceğini belirtti. Bu durum, nominal olarak aylık enflasyonun gerisinde bir fiyat artışı olacağını ve reel olarak fiyatların gerileyeceği anlamına geliyor. Ancak, bu durumun bir ‘balon patlaması’ olarak değerlendirilmesi için konut piyasasının ekonomik temellerden kopmuş olması gerektiğini vurguluyor.

Birinci ve ikinci el konut piyasası arasındaki dinamiklerde de önemli farklar bulunuyor. Dr. Büyükduman, ikinci el konut piyasasında fiyatların ekonomik değişkenliklerle kolay kolay uyum sağlayamayacağını, buna karşın birinci el konut piyasasında iskonto fırsatlarının geniş olacağını belirtti.

GYODER Gösterge’nin 2023 3. Çeyrek Raporu’na göre, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde birinci el konut satışları, 2013 yılından bu yana en düşük seviyeye geriledi. İpotekli satışlar ise toplam satışların yalnızca %11,8’ini oluşturarak önemli ölçüde azaldı. Eylül ayında, konut kredilerindeki aylık faiz oranı %2,98’e, yıllık bileşik faiz ise %42,21’e ulaştı. Bu oranlar, son on yılın en yüksek değerleri olarak kaydedildi ve konut kredi hacminin artmasına rağmen ipotekli satışlarda önemli bir düşüşe neden oldu.

2023 yılının ikinci çeyreğinde kullandırılan konut kredisi miktarı, 62,486 milyon TL’ye ulaştı. Özellikle İstanbul’da, 100 m^2’lik bir konut için kullanılan konut kredisinin aylık taksitleri, hane halkı gelirinin %92’sini oluşturdu. Bu durum, kredilerin ulaşılabilirliği konusunda endişelere yol açıyor.

Türkiye genelinde birim metrekare başına konut fiyatı ise 27,840 TL’ye ulaştı. İstanbul’da bu rakam 41,766 TL olarak kaydedildi. Konut fiyatlarındaki artış eğiliminde yavaşlama işaretleri görülse de, talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimler bu fiyat artışlarının ana nedenleri olarak gösteriliyor.

Bu bilgiler ışığında, Türkiye konut piyasasının geleceği hakkında daha bilinçli bir perspektif kazanmak mümkün.