Tapuda MEVA dönemi: Satışlar düştü, vergi geliri rekor kırdı
2026'nın ilk yarısında gayrimenkul satışları yüzde 10,3 azalarak 1 milyon 268 bin adede gerilerken, yapay zeka tabanlı denetim sistemi MEVA sayesinde tapu harcı gelirleri yüzde 75 artışla 109 milyar liraya ulaştı.
Türkiye genelinde yılın ilk yarısında toplam gayrimenkul satış sayısı geçen
yılın aynı dönemine göre gerilerken, tapu harcı gelirlerinde güçlü artış yaşandı.
Konut, arsa, tarla, iş yeri ve ticari taşınmazları kapsayan toplam satış adedi
2026 yılının ilk yarısında 1 milyon 268 bin 950 oldu. Geçen yılın aynı döneminde
bu sayı 1 milyon 414 bin 382 seviyesindeydi.
Buna göre gayrimenkul satışları yıllık bazda yaklaşık yüzde 10,3 azaldı. Bu
radikal değişimin arkasında ise Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından devreye
alınan yapay zeka tabanlı denetim mekanizması MEVA (Mekansal Veri Analiz Sistemi)
yatıyor.
Mayıs 2025 itibarıyla 81 ilde tam kapasiteyle aktif edilen MEVA, tapudaki beyanlar
ile piyasa rayiçlerini ve banka transferlerini anlık olarak çapraz sorguya tabi
tutarak, geçmiş yılların aksine gayrimenkul fiyatlarının “düşük gösterilmesine”
geçit vermiyor. Sistemin getirdiği bu sıkı denetim kalkanı, hem kayıt dışılığın
önüne geçerek vergi adaletini sağlıyor hem de devletin tapu harcı gelirlerinde
rekor bir yükselişi beraberinde getiriyor.
Tapu harcı gelirlerindeki artışa dikkat çeken Altın Emlak Global Yönetim Kurulu
Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “2025 yılının ilk altı ayında 62 milyar
372 milyon 706 bin 289 TL olan toplam tapu harcı geliri, bu yılın aynı döneminde
yaklaşık 109 milyar TL seviyesine ulaştı. Satış adedi yüzde 10 seviyesinde gerilerken,
tapu harcı geliri yaklaşık yüzde 75 artış gösterdi. Bu tablo, piyasada işlem
adedi düşerken işlem başına beyan edilen değerlerin ciddi şekilde arttığını
ortaya koyuyor. Özellikle son dönemde yaklaşık üç kata varan emlak vergisi artışlarının
da bu yükselişte önemli bir etkisi bulunuyor” değerlendirmesinde bulundu.
Vergi kaybını önlemek maksadıyla Hazine ve Maliye Bakanlığının devreye aldığı
MEVA (Mekansal Veri Analiz Sistemi), tapuda beyan edilen satış bedellerini emsal
satışlar ve piyasa verileriyle karşılaştırıyor. Web Tapu üzerinden yürütülen
dijital işlemler de anlık olarak kayıt altına alınırken, aynı bölgede gerçekleşen
benzer satışlarla kıyaslama yapılarak düşük bedel beyanları otomatik olarak
riskli işlem olarak işaretleniyor. Böylece denetimler artık ihbar beklenmeden,
yapay zeka destekli risk analizleriyle gerçekleştiriliyor.
Denetimler yalnızca tapu kayıtlarıyla sınırlı kalmıyor. Satış bedelleri banka
transferleriyle karşılaştırılırken, Gelir İdaresi Başkanlığı ile Tapu ve Kadastro
verileri de ortak analiz ediliyor. Şüpheli işlemlerde alıcı ve satıcı “izaha
davet” ediliyor, gerek görülmesi halinde geriye dönük inceleme başlatılıyor.
Eksik ödenen tapu harçları ve vergiler gecikme faiziyle tahsil edilirken, saha
denetimleri ve vatandaş ihbarları da sürece destek vererek kayıt dışı işlemlerin
önüne geçilmesi hedefleniyor.
Necmi Çiçekçi
